Viễn cảnh sáng cho nhà ở xã hội

Năm 2022, hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân tại TP HCM được động thổ, khởi công nhưng đến nay, số dự án có tiến triển rất ít. Bên cạnh đó, một số dự án thuộc diện thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội trong các dự án thương mại hầu như không có động tĩnh.

Sự ì ạch về nhà ở xã hội kéo dài hết năm 2023, sang năm 2024 vẫn không khá hơn. Đến cuối tháng 8-2024, dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh) với quy mô 1.445 căn cung cấp cho thị trường được động thổ và là dự án duy nhất trong năm tính tới thời điểm đó.

Báo cáo mới đây gửi UBND TP HCM về tình hình đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, Sở Xây dựng cho biết từ năm 2021 đến nay, 6 dự án (5 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân) được đưa vào sử dụng với quy mô 2.745 căn hộ. Bốn dự án với gần 3.000 căn hộ khác đang xây dựng.

Chung cư nhà ở xã hội tại TP Thủ Đức, TP HCM

Đối chiếu với chương trình phát triển nhà ở tại TP HCM giai đoạn 2021-2030 và đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (bao gồm giai đoạn 2021-2030), TP HCM dự kiến phát triển 69.700 - 93.000 căn, riêng các năm 2021-2025 là 26.200 - 35.000 căn... thì kết quả trên không tương xứng.

Nhiều chủ đầu tư cho hay rất mệt mỏi vì thủ tục. Dù dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng quy trình thẩm định và phê duyệt thủ tục thường quá lâu, có khi 4-5 năm chưa hoàn thành. Theo họ, điều này gây cản trở lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí và giảm sức hút của các dự án nhà ở xã hội.

Theo tìm hiểu, bên cạnh những bất cập nêu trên thì kết quả khiêm tốn cũng có nguyên nhân từ doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại.

Ông Nguyễn Thành Đô, Trưởng Ban Chính sách pháp luật - LĐLĐ TP HCM, cho rằng lợi nhuận ít, thời gian chờ đợi lâu sẽ khó thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Để thúc đẩy, TP HCM cần có bộ thủ tục riêng về nhà ở xã hội. 

Nếu doanh nghiệp tính toán được thời gian làm thủ tục, điều kiện thực hiện giúp giảm bớt lãng phí thì sẽ đầu tư mạnh hơn, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở và mục tiêu mà thành phố đề ra.

Ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng Phòng Quản lý quy hoạch và pháp chế Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, kiến nghị rà soát lại quỹ đất mà doanh nghiệp chưa thực hiện nghĩa vụ (dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội) và tìm vị trí thay thế phù hợp. Bên cạnh đó, đưa các khu đất công vào làm quỹ đất thực hiện nhà ở xã hội và giới thiệu cho nhà đầu tư.

Một bước chuyển quan trọng về quỹ đất, theo ông Huỳnh Trịnh Phong, là về công tác quy hoạch. TP HCM đang tập trung hoàn thiện đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 để trình Thủ tướng. Trên cơ sở đó, cụ thể hóa quy hoạch phân khu, xác định rõ vị trí dành cho dự án nhà ở xã hội.

Việc này được kỳ vọng tháo gỡ khó khăn về quỹ đất cho các doanh nghiệp còn nợ nghĩa vụ nhà ở xã hội tại những dự án thương mại. Đây còn là bước tiến mới vì xác định rõ vị trí và chỉ tiêu cụ thể, giúp loại bỏ quy trình phức tạp như điều chỉnh quy hoạch cục bộ hay hệ số sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư lựa chọn vị trí phù hợp với dự án của họ.

Ông Nguyễn Văn Hoan, Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng TP HCM, thừa nhận thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp. Đơn cử, quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư mất 1-2 năm do phải lấy ý kiến từ 10 đơn vị liên quan, dẫn đến kéo dài thời gian hoàn thành dự án.

Vì vậy, trên cơ sở tổng hợp ý kiến các đơn vị, Sở Xây dựng đề xuất giải pháp đột phá về thủ tục hành chính. Thay vì thực hiện trình tự các bước về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất thì tích hợp 3 bước này (3 sở, ngành làm cùng lúc) để rút ngắn thủ tục đầu tư trước khi cấp phép xây dựng. 

Ông Hoan mong muốn Bộ Xây dựng nghiên cứu, rà soát quy định pháp luật về việc này để có giải pháp hướng dẫn thực hiện.

Liên quan chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, Sở Xây dựng vừa trình UBND TP HCM dự thảo tờ trình về việc xin chủ trương xây dựng Nghị quyết quy định cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Việc ban hành nghị quyết xuất phát từ các quy định mới trong Luật Nhà ở năm 2023 và nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.

Dự thảo này đề xuất UBND TP HCM hỗ trợ kinh phí từ ngân sách để đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án, nhằm bảo đảm sự kết nối đồng bộ với hạ tầng khu vực. Chủ đầu tư được miễn các loại phí, lệ phí liên quan, bao gồm phí thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường; phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP HCM trình Thường trực HĐND thành phố thống nhất chủ trương xây dựng nghị quyết theo trình tự rút gọn. Dự kiến, nội dung này sẽ được xem xét tại kỳ họp chuyên đề sau kỳ họp của HĐND TP HCM khóa X, nhiệm kỳ 2021-2026. 

Gợi ý từ chính sách mới

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết thành phố có gần 9.000 căn hộ tái định cư được tạo lập bằng ngân sách nhà nước đang để trống. Trong đó, một nhóm căn hộ được chủ trương đấu giá và một nhóm bố trí tái định cư cho 258 dự án đầu tư công trên địa bàn. Thành phố đang có chủ trương đấu giá 4.927 căn hộ, gồm 3.790 căn ở khu 38,4 ha và gần 1.000 căn ở Vĩnh Lộc B.

Bài toán về nhà ở xã hội đang được cơ quan chức năng tính toán nghiêm túc để có đáp số tốt

Các chuyên gia cũng đề xuất chuyển nguồn nhà tái định cư khá dồi dào sang nhà ở xã hội. Việc này được đánh giá giúp tận dụng nguồn nhà để trống và góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội. Khoản 1 điều 124 Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 95/2024... là những gợi ý tốt cho việc chuyển đổi trên.