Tháo gỡ 3 trở ngại để đạt mục tiêu xây 100.000 căn NOXH trong 2025

Quyết định của Thủ tướng Chính phủ đã đề ra mục tiêu phấn đấu giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn NOXH và giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Thế nhưng trên thực tế, đến hết năm 2024, trên địa bàn cả nước ghi nhận có 644 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 580.109 căn, trong đó số lượng dự án hoàn thành chỉ ghi nhận là 96 với quy mô 57.652 căn.

Tiến tới năm 2025, căn cứ từ số liệu các địa phương đã đăng ký, Bộ Xây dựng dự kiến cả nước sẽ hoàn thành trên 100.000 căn NOXH.

Về vấn đề trên, Người Đưa Tin đã có những trao đổi với ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý BĐS nêu quan điểm và dự báo về việc hoàn thành mục tiêu xây dựng NOXH trong năm 2025.

Địa phương ít quan tâm đến dành quỹ đất làm NOXH

NĐT: Theo ông, vì sao mục tiêu xây dựng 130.000 căn NOXH trong năm 2024 chưa thực hiện được? Những khó khăn vướng mắc ở đây là gì?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Năm 2024, Thủ tướng Chính phủ giao cả nước phải phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ NOXH nhằm hiện thực hóa mục tiêu hoàn thành Đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030.

Ngay từ khi đặt ra thì mục tiêu này đã được coi là thách thức lớn. Lý do quan trọng nhất là bởi NOXH chủ yếu do các doanh nghiệp BĐS thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án NOXH đầu tư bằng vốn ngân sách rất hạn chế. 

Do đó, Nhà nước không thể chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành NOXH. Trong khi đó, chỉ tiêu xây dựng 130.000 căn NOXH/năm cao gấp khoảng 10 lần chỉ tiêu thực tế hoàn thành trong các năm trước đây.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, các địa phương trước đây rất ít quan tâm đến việc dành quỹ đất phát triển NOXH, đặc biệt là thiếu quỹ đất sạch. Điều đó dẫn đến những địa phương dù có nhu cầu về NOXH rất lớn, nhưng việc đầu tư vào phân khúc còn hạn chế, gồm Hà Nội (mới đáp ứng khoảng 9% so với mục tiêu), Tp.HCM (mới đáp ứng khoảng 19%), Đà Nẵng (mới đáp ứng khoảng 43%)...

Số lượng dự án NOXH đầu tư bằng vốn ngân sách rất hạn chế.

Bên cạnh lý do thiếu quỹ đất sạch thì "độ trễ" về pháp lý và thi công cũng ảnh hưởng đến tốc độ triển khai. Trên thực tế, thời gian làm thủ tục pháp lý dự án tối thiểu 2 năm; thời gian từ khi khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng với nhà chung cư cũng phải mất 18-24 tháng. 

Ở giai đoạn đầu năm 2024, cả nước có rất ít dự án đã đủ thủ tục pháp lý, có giấy phép xây dựng và đang trong giai đoạn thi công để tạo nguồn cung NOXH. Do đó, việc cả nước không hoàn thành chỉ tiêu 130.000 căn hộ NOXH trong năm 2024 đã được dự báo.

NĐT: Sự chậm trễ này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến mục tiêu 1 triệu căn NOXH cho đến năm 2030?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH được xây dựng cho giai đoạn 10 năm, từ năm 2021 đến năm 2030 và như vậy đã trải qua được 40% chặng đường với tốc độ rất chậm chạp. Chỉ còn 6 năm nữa để hoàn thành Đề án với không nhiều tín hiệu khả quan.

Như tôi đã nêu, NOXH hiện nay chủ yếu do doanh nghiệp thực hiện và bằng nguồn vốn tư nhân, do đó khả năng thành công của Đề án phụ thuộc chủ yếu vào sự chủ động của doanh nghiệp. 

Doanh nghiệp BĐS vẫn "than khó" khi làm NOXH.

Tuy nhiên, hiện các doanh nghiệp BĐS vẫn "than khó" khi làm NOXH bởi thủ tục pháp lý dự án NOXH quá phức tạp, khó hơn dự án nhà ở thương mại. Có rất nhiều khó khăn, vướng mắc làm nản lòng các doanh nghiệp, trong đó 3 vướng mắc lớn nhất được doanh nghiệp nhìn nhận là về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục pháp lý.

Nhu cầu nhà ở của nhóm đối tượng yếu thế gồm người thu nhập thấp, công nhân, người lao động, cán bộ, công chức… là rất lớn. Những vụ cháy chung cư mini, nhà trọ… với hậu quả nghiêm trọng thời gian qua cho thấy nhu cầu bức thiết của người dân về NOXH, đặc biệt tại khu vực đô thị. 

Không phải người dân không ý thức được mức độ nguy hiểm của các khu nhà trọ, chung cư mini… và nếu có nguồn cung NOXH thay thế thì người dân đã không phải lựa chọn các chung cư mini chật chội, nguy hiểm, ô nhiễm môi trường.

Nan giải câu chuyện gỡ vướng

NĐT: Với tốc độ "giao khoán" như hiện nay, thì mục tiêu 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 liệu có thực hiện được không?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Việc "giao khoán" như hiện nay mặc dù có một số hạn chế nhưng cũng là một giải pháp hợp lý để phân định rõ trách nhiệm cho từng địa phương, dựa trên các số liệu rõ ràng. Nếu không phân định rõ trách nhiệm cho từng địa phương với số liệu cụ thể thì sẽ dẫn đến tình trạng "cha chung không ai khóc" như những năm qua.

Tuy nhiên, nếu chỉ "giao khoán" mà không có cơ chế bảo đảm thực hiện thì cũng chưa thực sự phát huy hiệu quả. Chẳng hạn, nếu một địa phương liên tục không hoàn thành mục tiêu phát triển NOXH qua nhiều năm thì phải được xem là một tiêu chí đánh giá chất lượng thực thi công vụ của cán bộ, công chức.

Ta thường nói đến "phát triển kinh tế - xã hội", do đó các yếu tố "kinh tế" và "xã hội" cần phải đặt ngang bằng, không thể tách rời. 

Tôi cho rằng giữa một địa phương thu 10.000 tỷ đồng cho ngân sách và một địa phương tạo ra 10.000 căn nhà cho người thu nhập thấp cũng phải được đánh giá tương đương về mức độ, chất lượng hoàn thành nhiệm vụ của cán bộ, công chức Nhà nước.

NĐT: Khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện là gì và làm thế nào để hóa giải được những khó khăn ấy?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Việc triển khai các dự án NOXH hiện nay có nhiều rào cản, trở ngại và mặc dù đã có một số tiến triển thời gian qua thì vẫn còn 3 điểm nghẽn, cũng là những thách thức lớn nhất với các doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc này.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý BĐS.

Trở ngại đầu tiên là về quỹ đất, phải bố trí được quỹ đất sạch dành cho NOXH. Nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mới hoặc trực tiếp đầu tư NOXH bằng vốn đầu tư công để cho thuê.

Ngoài ra, Nhà nước cần chủ động tạo ra quỹ đất NOXH độc lập bằng cách tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng.

Các địa phương cũng phải rất quyết liệt trong việc thu hồi "quỹ đất 20%" và chủ động chi ngân sách để tạo quỹ đất NOXH sạch, mặt bằng sạch thì mới có thể giải quyết bài toán đầu tiên là bài toán về quỹ đất.

Trở ngại thứ hai là về nguồn vốn, do biên lợi nhuận thấp và hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, việc phát triển NOXH phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Mức lãi suất hiện nay cho NOXH đang xấp xỉ lãi suất vay để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và còn kém xa so với kỳ vọng của các chủ đầu tư phát triển NOXH.

Đối với khách hàng là người mua nhà ở thì mức lãi suất vay ưu đãi tại ngân hàng thương mại vào khoảng 7,5%/năm cũng là rất cao so với khả năng của nhóm đối tượng này.

Trở ngại thứ ba là vấn đề thể chế, chính sách. Thủ tục để làm NOXH hiện nay quá chậm do khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện dự án NOXH mất khoảng 2 năm, từ khâu quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư.

NĐT: Rút kinh nghiệm từ năm 2024, năm 2025 chúng ta cần làm gì để đạt mục tiêu 100.000 căn NOXH?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Là một loại hình BĐS đặc thù, rất khó và kém hấp dẫn nhà đầu tư nên để đạt mục tiêu 100.000 căn NOXH cần có quyết tâm rất cao của toàn bộ hệ thống chính trị, từ các cơ quan Nhà nước, vai trò hướng dẫn, giám sát của các Bộ ngành.

Để có sản phẩm NOXH thì yếu tố đầu tiên vẫn phải là có quỹ đất. Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất NOXH trong các dự án khu đô thị, Nhà nước cũng cần chủ động tạo ra quỹ đất NOXH độc lập.

Phải bố trí được quỹ đất sạch dành cho NOXH.

Hiện nay, Hà Nội đang xây dựng dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố về một số chính sách có tính chất đặc thù về đầu tư các dự án NOXH độc lập trên địa bàn. 

Đây là một tín hiệu tích cực, có khả năng cải thiện đáng kể tốc độ phát triển NOXH bởi khi nhận thấy nỗ lực của Nhà nước cùng song hành thì các doanh nghiệp BĐS sẽ có thêm động lực để đầu tư vào phân khúc này. Mô hình của Hà Nội sau khi triển khai chắc chắn sẽ có giá trị tham khảo với các địa phương có nhu cầu NOXH lớn.

Sau khi giải quyết được bài toán quỹ đất thì bài toán tiếp theo là về nguồn vốn ưu đãi. Cần có cơ chế hỗ trợ, cấp bù lãi suất từ Nhà nước để chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất khoảng 4-5% thì mới có thu hút doanh nghiệp yên tâm đầu tư NOXH. Ngoài ra, thủ tục vay, điều kiện cho vay phải thông thoáng hơn để không làm nản lòng doanh nghiệp.