Lãi tăng mạnh, hệ sinh thái Đất Xanh vẫn loay hoay với chi phí và công nợ

Bức tranh tài chính quý III/2025 của hệ sinh thái Đất Xanh cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng. Cả công ty mẹ là CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) và công ty con là CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HoSE: DXS) đều ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, dù doanh thu chưa bứt phá. 

Kết quả tích cực này đến từ việc cải thiện biên lợi nhuận gộp, tiết giảm chi phí tài chính và đẩy mạnh hoạt động môi giới – lĩnh vực đang có sự hồi phục đáng kể trên thị trường.

Lợi nhuận tăng gấp đôi, dòng tiền cải thiện rõ rệt

Ở cấp độ tập đoàn, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) ghi nhận doanh thu thuần 1.068 tỷ đồng, tăng nhẹ 5% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 49,9% lên 56,1%, nhờ tỷ trọng doanh thu từ mảng môi giới tăng, trong khi hoạt động chuyển nhượng bất động sản giảm.

Doanh thu tài chính tăng mạnh lên 42 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ lãi tiền gửi khi lượng tiền mặt của doanh nghiệp vượt 4.000 tỷ đồng. 

Ngược lại, chi phí tài chính giảm 41%, còn 62 tỷ đồng. Hai khoản chi phí khác bao gồm chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp đều tăng do mở rộng quy mô nhân sự và đẩy mạnh quảng bá sản phẩm.

Sau khi khấu trừ đi mọi chi phí và thuế, lợi nhuận của Đất Xanh đạt hơn 163 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, doanh thu của doanh nghiệp đạt 2.727 tỷ đồng (giảm 15%), nhưng lợi nhuận sau thuế tăng 109% lên 511 tỷ đồng, hoàn thành hơn 60% kế hoạch năm.

Cơ cấu doanh thu 9 tháng cho thấy sự dịch chuyển rõ nét: mảng môi giới đạt 1.367 tỷ đồng, tăng 65%; mảng chuyển nhượng bất động sản giảm 49% còn 1.106 tỷ đồng; còn dịch vụ quản lý, cho thuê và đầu tư bất động sản tăng 56%, đạt 275 tỷ đồng.

Mảng môi giới bất động sản đem lại nguồn thu lớn cho Đất Xanh.

Tổng tài sản của Đất Xanh tại cuối quý III/2025 đạt 35.200 tỷ đồng, tăng 21% so với đầu năm, trong đó tiền mặt hơn 4.000 tỷ đồng, tồn kho 14.600 tỷ đồng. 

Nợ phải trả gần 16.300 tỷ đồng, tăng 16%, song dư nợ vay giảm nhẹ xuống 6.300 tỷ đồng nhờ doanh nghiệp mua lại trước hạn lô trái phiếu 200 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tiền người mua trả trước tăng gần gấp ba lên 2.900 tỷ đồng – một tín hiệu tích cực phản ánh sự trở lại của nhu cầu mua nhà, đồng thời cho thấy chiến lược tái cấu trúc và tập trung vào mảng dịch vụ của Đất Xanh đang phát huy hiệu quả.

Lợi nhuận tăng gấp đôi, nhưng khoản phải thu ở mức cao 

Cũng ghi nhận trạng thái tích cực trong quý III/2025, Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) ghi nhận doanh thu thuần 864 tỷ đồng, tăng 49% so với cùng kỳ. 

Mảng môi giới bất động sản, hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp đóng góp 633 tỷ đồng, tăng 74%, với biên lãi gộp gần 58%, cao hơn đáng kể so với mảng bán căn hộ và đất nền. 

Dù có khoản cổ tức nhận từ Regal Group, doanh thu tài chính của DXS trong quý III/2025 lại giảm gần một nửa, trong khi các chi phí hoạt động đồng loạt tăng mạnh.

Cụ thể, chi phí bán hàng tăng 88%, chi phí quản lý tăng 41% và chi phí lãi vay tăng 18%, chủ yếu do chi phí lương và quảng cáo.

Sau khi trừ chi phí, DXS đạt 98 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, vẫn cao gấp gần 2 lần cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận đem về 2.300 tỷ đồng doanh thu và 458 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương ứng hoàn thành 81% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tuy nhiên, bảng cân đối kế toán của DXS vẫn cho thấy rủi ro tiềm ẩn khi khoản phải thu ngắn hạn lên tới gần 10.500 tỷ đồng, chiếm 62% tổng tài sản. Trong đó, tiền ký quỹ và ký cược cho các hợp đồng tiếp thị, phân phối dự án chiếm gần 6.000 tỷ đồng. 

Ở phía bên kia bảng cân đối, nợ phải trả cũng tăng 23% lên 8.300 tỷ đồng, bao gồm gần 2.800 tỷ đồng dư nợ vay. Dù vậy, tiền người mua trả trước tăng gần gấp đôi vẫn cho thấy tín hiệu khả quan về thanh khoản và hoạt động bán hàng của công ty.