Quan sát từ ảnh vệ tinh Google Earth (2025) cho thấy, phía hữu ngạn sông Hồng gồm các quận trước đây như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Tây Hồ gần như phủ kín bởi mạng lưới đường phố, khu dân cư. Trong khi đó, tả ngạn như Long Biên, Đông Anh, Gia Lâm vẫn còn nhiều diện tích ruộng đồng, xen kẽ các khu dân cư thưa thớt. Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch trong phát triển giữa 2 bờ sông.
Khoảng cách phát triển thể hiện khá rõ ở giá đất. Theo bảng giá đất Hà Nội năm 2025, mức cao nhất tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm cũ) là 695,3 triệu đồng/m².
Chỉ cách cầu Chương Dương vài trăm mét, giá đất cao nhất tại Long Biên theo bảng nhà nước có giá chỉ gần 126 triệu đồng/m2.
Tại phường Quán Thánh, đất phố Phan Đình Phùng có giá 450,8 triệu đồng/m², hay nhiều tuyến đường ven hồ Tây dao động 120 – 180 triệu đồng/m².
Tham khảo trên Batdongsan.com cho thấy, nhà phố Hoàn Kiếm giao dịch thực tế thường vượt 1 tỷ đồng/m², thậm chí có nơi gần 2 tỷ đồng/m² ở Hàng Ngang – Hàng Đào. Ngược lại, tại Long Biên, quanh Aeon Mall hoặc đường Cổ Linh, giá đất cao nhất được giao dịch chỉ ở mức hơn 400 triệu đồng.
Dù Hà Nội đã xây dựng đến 9 cây cầu nối đôi bờ sông nhưng hạ tầng hai bên không đồng đều. Bên tả ngạn tập trung các cơ quan hành chính, trung tâm thương mại, tài chính, trường đại học, bệnh viện lớn. Ngược lại, hữu ngạn thiếu vắng những cực hút dân cư, thiếu trung tâm dịch vụ quy mô. Do đó, cầu chỉ giải quyết giao thông, chưa tạo động lực phát triển đô thị.
Trên thế giới, nhiều thủ đô đã khai thác dòng sông trung tâm như trục phát triển. Paris với sông Seine, hai bờ là bảo tàng, công trình lịch sử và khu thương mại. Seoul phát triển đồng bộ hai bờ sông Hàn, trở thành “cột sống” của thành phố. Thượng Hải biến hai bờ sông Hoàng Phố thành trung tâm tài chính – du lịch, hút hàng triệu du khách mỗi năm. Điểm chung là hai bờ sông đều phát triển hài hòa, không bỏ trống một phía.
Hà Nội đang đứng trước cơ hội để thay đổi việc phát triển một bên sông với Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được phê duyệt năm 2022. Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội Lưu Quang Huy cho biết trước đây mọi người nói "Hà Nội quay lưng vào sông Hồng", nhưng với quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng "Hà Nội sẽ quay mặt vào sông Hồng để phát triển".
Mới đây, dự án Đại lộ - Cảnh quan sông Hồng trị giá 300.000 tỷ đồng, do liên danh Đèo Cả – Văn Phú Invest đề xuất cũng gây sự chú ý. Dự án gồm tuyến đại lộ cảnh quan ven sông dài khoảng 80 km chạy dọc theo hai bên bờ sông từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, kết hợp các khu đô thị hiện đại, công viên, trung tâm thương mại.
Cùng với đó là một tuyến đường sắt đô thị (monorail) tổng chiều dài khoảng 84 km với khoảng 82 km cầu cạn và 2 km hầm chui. Ngoài ra, dự án còn có đến 3.300 ha để phát triển không gian cây xanh, 8 công viên và các khu vực công cộng, biến khu vực ven sông thành một điểm nhấn cảnh quan độc đáo phục vụ dịch vụ – du lịch. Đây có thể là “cú hích” để cân bằng phát triển hai bờ, đồng thời giảm áp lực dân số và hạ tầng cho khu phố cổ vốn đang quá tải.
Với quy mô vốn khổng lồ, Dự án Đại lộ - Cảnh quan sông Hồng nếu được phê duyệt sẽ trở thành dự án hạ tầng – đô thị lớn nhất Hà Nội từ trước đến nay. Các nhà đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, đất Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng giá, thu hút thêm vốn xã hội hóa, tạo cực tăng trưởng mới.
Nếu siêu dự án ven sông thành hiện thực, Thủ đô có thể bước sang giai đoạn mới, nơi sông Hồng không còn là “ranh giới”, mà trở thành trục trung tâm của một đô thị hiện đại, cân bằng hai bờ.