Mô hình TOD: "Bộ não" của đô thị mới TP.HCM
Trong báo cáo chuyên sâu về "Mô hình TOD tại TP.HCM: xu hướng phát triển tương lai", CBRE Việt Nam đã chỉ những lợi thế của các dự án bất động sản nằm trong vùng ảnh hưởng của TOD. Đặc biệt, những dự án có tuyến metro đi ngang nhà có sự biến động về giá cả rõ nét nhất trong suốt thập kỷ qua.
Theo CBRE, TOD là mô hình phát triển đô thị nén, mật độ cao, đa chức năng (ở, làm việc, mua sắm) trong bán kính đi bộ (400-800m) xung quanh nhà ga. Nguyên tắc cốt lõi của mô hình này là tối ưu hóa giá trị đất đai quanh nhà ga, khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng thay vì xe cá nhân, tạo ra các cộng đồng sôi động, bền vững và giảm phát thải.
CBRE chỉ ra các yếu tố tác động giá trị bất động TOD.
Theo CBRE, mô hình TOD được xem như "bộ não" của đô thị mới TP.HCM. Lý giải vì sao phải đầu tư TOD, đơn vị này cho hay, TOD giải quyết câu chuyện ùn tắc giao thông, giảm ô nhiễm, chống phát triển dàn trải và phát triển đa trung tâm. Đồng thời, mô hình này tác động rõ nét đến quy hoạch đô thị và mô hình dự án.
Đối với quy hoạch đô thị, TOD chuyển đổi cấu trúc từ "đô thị dàn trải" (phụ thuộc xe máy) sang "đô thị nén" (phụ thuộc metro); Phát triển đa trung tâm, mỗi khu TOD trở thành một trung tâm "con", giảm tải cho trung tâm lịch sử. Đồng thời, các khu vực TOD thường được tăng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số, cho phép xây dựng cao tầng và tập trung dân cư.
Đối với quy hoạch dự án, các TOD được hưởng chỉ tiêu quy hoạch cao hơn, thiết kế bắt buộc kết nối trực tiếp (ngầm/trên cao) vào nhà ga. Từ đó, thị trường bất động sản có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực lân cận nhờ TOD. Các dự án nằm trong vùng ảnh hưởng của TOD, thường có giá trị cao hơn so với các khu vực khác.
Giá bất động sản đã tăng thế nào quanh metro?
CBRE đã dẫn chứng các chỉ số tăng giá của bất động sản quanh tuyến metro trên thế giới và Việt Nam.
Tại các quốc gia như Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Thái Lan… giá bất động sản đã tăng bằng lần khi các tuyến metro xuất hiện. Điển hình tại Bangkok và Manila, giá căn hộ dọc tuyến metro tăng từ 50-100% trong 5 năm đầu tư, trong đó, các khu đô thị quy mô lớn dọc tuyến ghi nhận mức tăng giá phi mã nhờ metro.
(Nguồn: báo cáo CBRE)
Tại Việt Nam, thị trường cũng từng chứng kiến các "nấc thang" tăng giá bất động sản liên quan đến tuyến metro. Điển hình phải kể đến trục giao thông huyết mạch Xa lộ Hà Nội – nơi tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) chạy qua. Giá căn hộ dọc tuyến này (thuộc khu vực Thảo Điền, An Phú, Thủ Đức cũ) tăng từ 3-4 lần so với thời điểm mở bán.
Cụ thể, dự án Estella Heights của Keppel Land tăng từ 40 triệu đồng/m2 (năm 2015) lên hơn 120 triệu đồng/m2 (hiện tại), tăng 200%; dự án Gateway Thao Dien mở bán năm 2015 với giá khoảng 40 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên gần 140 triệu đồng/m2, tăng 230%; dự án Q2 Thao Dien, mở bán năm 2018 với giá khoảng 38 triệu đồng/m2, hiện giá đã chạm mốc gần 150 triệu đồng/m2, tăng gần 250% so với thời điểm mở bán. Tương tự, dự án The Nassim cũng tăng giá trên 200% trong vòng 10 năm mở bán…
Tại hội thảo "Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định, thực tế cho thấy giá bất động sản quanh tuyến Metro số 1 đã tăng trung bình từ 50% đến 200% trong giai đoạn trước và sau khi tuyến này vận hành – xu hướng tương đồng với nhiều quốc gia trên thế giới.
Điều này thể hiện cho quy luật: nơi nào hạ tầng mở, nơi đó bất động sản tăng giá. Đặc biệt, nhờ hiệu ứng từ đường sắt đô thị, khu công nghệ cao và quy hoạch khu dân sinh, bất động sản quanh tuyến metro ghi nhận đà tăng giá nhanh hơn các khu vực khác.
Điển hình giá các dự án bất động sản quanh metro số 1. (Nguồn CBRE)
Cùng chung hướng phát triển tương tự xa lộ Hà Nội, quốc lộ 13 thuộc khu Đông Bắc TP.HCM – Nơi có tuyến metro Thủ Dầu Một - TP.HCM ưu tiên đầu tư, được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bất động sản khu vực này.
Tuyến metro Thủ Dầu Một - TP.HCM có chiều dài 21,87km, đi song song với quốc lộ 13 và đường cao tốc TP.HCM - Chơn Thành - Hoa Lư (CT30), tạo nên trục giao thông liên kết vùng xuyên suốt. Các dự án bất động sản có tuyến metro này đi ngang nhà như La Pura của Phát Đạt, Landmark Bình Dương của Phú Cường; Hồ Gươm Xanh - TBS Group, Ava Center,… sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ việc tăng tăng giá trong tương lai.
Quốc lộ 13 vốn trục kết nối TP.HCM đến các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đang có kế hoạch mở rộng lên 60m vào đầu năm 2026, đoạn từ cầu Bình Triệu (Thủ Đức, TP.HCM cũ) đến cầu Vĩnh Bình, Thuận An, Bình Dương (cũ). Sau khi hoàn thiện mở rộng, tuyến đường này sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ phường Bình Hòa, phường Lái Thiêu về khu Hàng Xanh, trung tâm TP.HCM cũ chỉ còn 15 phút.
Theo khảo sát, giá đất mặt tiền quốc lộ 13 đoạn Hiệp Bình - Bình Triệu đã tăng từ 45 - 55 triệu/m2 (năm 2020) lên 100 - 180 triệu/m2 hiện nay. Các tuyến nội khu lân cận cũng tăng gần gấp đôi, đạt 60 - 80 triệu/m2. Hiện nay, dọc tuyến quốc lộ này chỉ còn một số dự án như La Pura, Habitat,.. còn ở ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Giá này dự báo còn tiếp tục tăng lên theo hạ tầng khu vực. Một số chuyên gia dự đoán, các dự án căn hộ cao cấp dọc quốc lộ 13 có thể tăng lên 90 - 100 triệu đồng/m2 vào giai đoạn 2027 - 2030, khi hoàn thành việc mở rộng quốc lộ, theo nhịp đầu tư tuyến metro số 2 cũng như ổn định trục phát triển sau sáp nhập.
Cũng tại hội thảo "Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức", nhiều chuyên gia đã nhấn mạnh yêu cầu cấp bách trong triển khai mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD).
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA, cho rằng TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, đặc biệt trong tư duy quy hoạch và quản trị không gian phát triển. TOD được xem là "xương sống" của chiến lược đô thị mới, hướng tới giải bài toán ùn tắc, mở rộng không gian đô thị và nâng cao chất lượng sống trong dài hạn.
Theo ông Đính, khi đô thị mở rộng, nhu cầu sống gần các trục giao thông công cộng sẽ hình thành các cực phát triển mới, tạo nền tảng cho TP.HCM trở thành siêu đô thị đúng nghĩa.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, sau sáp nhập, TP.CM sẽ hình thành các đô thị vệ tinh và tiến tới một "cuộc cách mạng TOD". Khi hạ tầng metro hoàn chỉnh, người dân dần chấp nhận sống xa trung tâm hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, đầy đủ tiện ích và có khả năng khai thác cho thuê.
Tuy nhiên, ông Kiệt lưu ý rằng để TOD phát huy hiệu quả, cần đồng bộ hóa phương tiện công cộng kết nối giữa khu dân cư và các nhà ga nhằm giảm áp lực giao thông cá nhân.
