Sẽ dư thừa trong tương lai
Chia sẻ tại một diễn đàn diễn ra gần đây, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, thị trường địa ốc đang đối mặt với nguy cơ thừa cung khi chủ đầu tư đổ xô phát triển đại dự án.
Theo ông Vũ, trong thập kỷ trước, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng ở một số phân khúc, nhất là chung cư, khiến giá bị đẩy lên cao. Ông dẫn chứng, một dự án tại đường Láng Hạ, quận Đống Đa cũ (nay thuộc phường Đống Đa) từng có giá quanh mức 40 triệu đồng/m2 trong nhiều năm và ít biến động. Vài năm trở lại đây, "rổ hàng" khan hiếm đã đẩy giá bán căn hộ khu vực này vượt 100 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,5 lần.
Hiện nay, nguồn cung nhà ở có xu hướng bùng nổ song giá vẫn leo thang, theo ông Vũ đây là nghịch lý trên thị trường.
Thị trường bất động sản chủ yếu phục vụ nhóm người có kinh tế và nhà đầu tư.
Theo ông Vũ, trước đây, các dự án có quy mô vài trăm đến nghìn ha "được xem là lớn". Thế nhưng, giờ thị trường xuất hiện rất nhiều siêu đô thị với quy mô vài nghìn ha, thậm chí 10.000 ha, "tạo ra cuộc chơi hoàn toàn khác biệt do chủ đầu tư lớn dẫn dắt".
Chủ tịch Cen Group cảnh báo tình trạng cung thừa nhưng giá cao có thể dẫn đến mất thanh khoản, vì vượt ngưỡng chi trả của phần đông người dân, khiến người trẻ ngày càng khó có nơi an cư.
"Bài học từ nhiều khu đô thị bỏ hoang tại Trung Quốc và ngay cả trong nước cho thấy, dự án được xây nhiều nhưng không kéo được dân về ở, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường", ông Vũ nói.
Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đến hết quý I, thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới nhưng có đến 58% tỷ trọng thuộc về phân khúc cao cấp, hạng sang, tăng 11% theo năm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị ở vùng ven Hà Nội, TP HCM và các tỉnh lân cận.
Tỷ trọng phân khúc bình dân (gồm nhà xã hội) dù được cải thiện, chiếm gần 13% với khoảng 2.000 sản phẩm nhưng vẫn rất ít, không đáp ứng được nhu cầu.
Tại Hà Nội, giá bán chung cư sơ cấp trung bình là 70,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 77% so với quý I/2019. Tương tự, mặt bằng giá căn hộ tại TP HCM khoảng 71,8 triệu đồng/m2, tăng 35% sau 5 năm. VARS đánh giá nguồn cung dự án mới "chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư".
Giá bất động sản tăng do đâu?
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhiều vấn đề về thể chế đã được tháo gỡ nhưng chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi tiếp tục phải điều chỉnh, thay đổi trong thời gian tới.
Ví dụ, vấn đề giá đất hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc. Theo kinh nghiệm và khảo sát của ông Đính, không ít địa phương đặt ra mức giá đất trên trời. Họ làm đúng các yêu cầu của luật pháp nhưng khi tính giá lại xác định dựa trên giao dịch thị trường ( vốn có độ bong bóng rất cao) nên cuối cùng ấn định giá bất động sản quá cao.
"Những giao dịch này là chiêu trò của một số trường hợp thao túng trên thị trường. Vô hình trung khi xác định bảng giá đã hợp lý hóa, "pháp lý hóa" mức giá bong bóng đấy. Điều này cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi doanh nghiệp thuế đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao", ông Đính nhấn mạnh.
Cũng theo ông Đính, thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng do những dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành chưa sát sao.
"Ở nhiều địa phương, không ít sản phẩm được đưa ra giao dịch nhưng cũng chỉ để cỏ mọc. Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải thông qua sàn để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng đoạn, đầu cơ, thổi giá", ông Đính nói.
Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở , dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ… rất hạn chế.
Theo ông Hưng, nguyên nhân giá nhà ở tăng là các dự án gặp khó trong thủ tục đầu tư; thủ tục chuẩn bị đầu tư, triển khai thực hiện dự án bất động sản ở nhiều địa phương còn chậm; doanh nghiệp đang gặp khó khăn về nguồn vốn tín dụng, trong phát hành và thanh toán trái phiếu, khó khăn trong bán hàng…
